Доходный дом управление обслуживание продажа

Покупка Доходных домов с арендованными квартирами: бонусы и обременения

Home » Лентолог » Нас часто спрашивают » Покупка Доходных домов с арендованными квартирами: бонусы и обременения

Когда молодой человек предлагает руку и сердце своей будущей жене, он не всегда осознает, что вместе с любовью в его дом входит…теща!

А дальше как в анекдоте: попадётся хорошая теща — будет счастливым, плохая — станет философом.

Так вполне может шутить инвестор, решивший купить Доходный дом, квартиры в котором уже сданы в аренду.

Для благополучных европейских стран, в том числе Бельгии, многолетнее проживание на съемных квартирах – обычное дело, и права таких жильцов далеко «не птичьи».

Российскому инвестору, планирующему купить Доходный дом в Бельгии, такая ситуация может показаться нестандартной и вызвать немало вопросов.

Главный из них – принесет ли покупка недвижимости «с нагрузкой» дополнительную выгоду или станет «головной болью»?

Достаточно ли законных прав у владельца, чтобы разрешать спорные ситуации с арендатором в свою пользу?

Можно ли полностью положиться на управляющую компанию и как дорого обойдутся ее услуги?

Специалисты компании Доходный дом почти десять лет работают на европейском рынке недвижимости, знают его особенности и всегда готовы поделиться со своими потенциальными клиентами актуальной информацией и дать исчерпывающие ответы на все возникающие вопросы.


Высокий доход, приемлемые условия


Интерес западного инвестора, покупающего дом со сданными в аренду квартирами, вполне закономерен. Такой актив принесет доход 4-7% годовых, что значительно выше, чем, к примеру, ставки по банковским депозитам, не превышающим 1%.

Эксперты компании 
Доходный дом рекомендуют российским предпринимателям внимательно изучить подобный опыт, тем более, что бельгийское правительство не препятствует, напротив – проявляет заинтересованность в привлечении зарубежных инвестиций на рынок недвижимости своей страны.

Бизнес Доходный дом – долгосрочный проект: мы предлагаем взаимовыгодное партнерство на всех его этапах – от подбора высоколиквидного объекта, прошедшего независимую экспертизу, до управления активом в Бельгии.


Следовать установленным правилам…


Смена собственника жилья вряд ли останется незамеченной для квартиросъемщика в России: мы привыкли считать, что «новая метла всегда метет по-новому».

Для бельгийских арендаторов такое событие – «вовсе не событие»: договоры аренды не будут перезаключаться, изменятся только банковские реквизиты для оплаты проживания.

Частная жизнь в Бельгии – сфера неприкосновенная, надежно защищенная законодательством, поэтому новый собственник должен следовать установленным правилам.

Попытка что-то изменить в свою пользу, подмести, так сказать, новой метлой – увеличить арендную плату, выселить неугодного и т.д. – обречена на провал.

Таковы правила: люди, проживающие в съемном жилье, должны чувствовать себя уверенно и безопасно.


Нагрузка не в тягость


И все же бизнес Доходный дом с квартирами, уже сданными в аренду можно назвать выгодным. В этом случае не нужно тратить деньги и время на подбор арендаторов, доходы начинают поступать с первого дня владения недвижимостью, кроме того, если кто-то из квартиросъемщиков окажется временным безработным, его проживание оплатит государство. Еще один плюс – стоимость таких объектов недвижимости, как правило, ниже, чем свободных.

Бельгийский рынок недвижимости очень разнообразен. 
Доходный дом готов предложить клиентам выбор: особняки, квартиры, более скромные виажеры – объекты на самый взыскательный вкус и разный бюджет. Ваш правильный выбор будет зависеть от объективной оценки своих возможностей и целей инвестирования.

 

Энциклопедия рисков. Как их преодолеть?

 

Рекомендация №1. Выясните уровень платежеспособности и добросовестности арендаторов.


Больше всего беспокойства владельцам Доходных домов обычно приносят недобросовестные квартиросъемщики, имеющие задолженность.

Чтобы подстраховать себя от подобной ситуации, рекомендуем заранее навести справки о порядочности арендаторов и отсутствии у них задолженностей.

Лучше получить информацию из разных источников, не пренебрегая (но и не довольствуясь!) самым простым – расспросить о своевременности оплаты у бывшего хозяина дома.

По закону задержка уплаты на два месяца является законным основанием для начала судебного дела против должника. 

При подписании договора купли-продажи будущий владелец должен обратить внимание на наличие пункта, указывающего на отсутствие задолженностей и своевременность внесения платы за аренду квартиросъемщиками.


Рекомендация №2. Изучите социальный статус арендаторов, выясните, когда и на каких условиях ими заключались договоры об аренде.


Возможно, жилье с квартиросъемщиками покупается для собственного проживания будущего владельца. Это сложный случай.

Если вы будете клиентами компании 
Доходный дом, мы примем необходимые меры, чтобы «разрулить» сложившуюся ситуацию.

К примеру, изначально будем предлагать только свободные объекты или многоквартирные Доходные дома, в которых есть квартиры, где заканчивается срок аренды, что позволит собственнику самому проживать в ней.

В ином случае – будем честны со своими клиентами и предупредим их о сложности выселения арендаторов. Еще раз напомним: в Бельгии закон чаще защищает именно их.

Выселение квартиросъемщиков без законных на то оснований – сложная и нелицеприятная процедура, любая судебная тяжба – это время, деньги и неприятные эмоции.

Цель государства - обеспечить арендаторам тот же уровень безопасности и уверенности, который предоставляется собственникам недвижимости.

Почти нереально выселить квартиросъемщиков, отнесенных к социально слабым слоям – инвалидов, многодетных матерей-одиночек и др.

Владелец дома должен это понимать и принимать это во внимание при выборе арендаторов.

Квартиры, сданные в наем, могут стоить на 10-15% дешевле свободных, причем часто такое жилье размещается в лучших кварталах крупного города.

Не стоит удивляться разнице в стоимости свободной и занятой арендаторами квартиры: возможно, там проживают люди, десяток лет назад заключившие договора и в соответствии с ними платящие минимальную арендную плату, ставшую, по большому счету, уже формальной. Изменить такую ситуацию по своему усмотрения и по принципу «хозяин-барин» не позволит закон.

Способом добровольного выселения арендатора может стать денежная компенсация арендатору. Ее сумма – результат договоренности сторон.

Эта схема носит вполне законный характер, закрепляется договором между сторонами. Владельцы так поступают, когда недвижимость планируется перепродать по гораздо более высокой цене, чем та, которая за нее была уплачена.


Рекомендация №3. Не рассчитывайте, что сможете установить новые правила проживания и оплаты.


Новоиспеченный владелец Доходного дома ошибается, если полагает, что он на правах хозяина может определять размер арендной платы.

В соответствии с законом предельное повышение платы не должно быть больше 15-20% за три года. Плата может быть повышена всего один раз в год.

Теоретически выселение арендатора, не нарушающего договор, возможно в случае, если квартиру планирует занять сам владелец или его близкий родственник, а также в случае проведения ремонта на сумму, превышающую трехлетний доход от аренды квартиры или всего Доходного дома.

При возникновении спорной ситуации, даже когда требования владельца недвижимости вполне законны, судебные разбирательства могут длиться несколько лет.

Впрочем, так бывает нечасто, обычно люди находят компромиссные решения и все разрешается мирно.


Рекомендация №4. При возможности покупайте жилой объект «целиком».


Если позволяют финансы, то лучше приобрести многоквартирный Доходный дом полностью вместе с земельным участком. Это позволит собственнику быть значительно свободнее в своих действиях – самостоятельно выбрать управляющую компанию, планировать и осуществлять заселение, проводить ремонтные работы по своему усмотрению.

Безусловно, стоимость многоквартирного дома будет определяться его техническим состоянием и зависеть от места расположения. Самый скромный бельгийский «жилой квадрат» стоит около 300 евро, дальше эта цифра может быть увеличена в 10-15 раз, если речь идет о недвижимости класса "Люкс" в элитных районах Брюсселя, Антверпена и других крупных городов.


Можно избежать распространенных ошибок, если следовать нашим простым правилам:

 

  • в принципе расположение квартиры не имеет особого значения. В Брюсселе/Антверпене, да и в других крупных и мелких городах Бельгии хорошо развита инфраструктура, в каждом районе есть свои супермаркеты, школы, парки...

    Думаю, мы никого не удивим, сказав, что Бельгия это высокоразвитая страна с высоким уровнем жизни. И этот уровень жизни одинаков - в самом центре города или в пределах города. Также не стоит забывать, что Бельгия компактная страна, что значительно облегчает жизнь резидентов, все необходимое в пределах пешей ходьбы или, если далеко, то можно доехать на велосипеде.

    Вывод - район особого значения при сдаче недвижимости в аренду не имеет;

     

  • чтобы избежать крупных трат на ремонт, при выборе объекта нужно обратить внимание на техническое состояние основных конструктивных блоков: качество утепления фасада, состояние крыши, отопительное и канализационное оборудование и т.д.;
     

  • чтобы не иметь проблем с арендаторами, постарайтесь выполнить хотя бы часть описанных выше рекомендаций. Кроме того, изучите «текучесть кадров», то есть сменяемость и продолжительность проживания квартиросъемщиков. Если они не задерживаются, значит, не все в порядке с качеством проживания.

    В итоге нужны будут дополнительные средства, чтобы устранить причины дискомфорта жильцов или придется смириться с «круговоротом» арендаторов и недополучением дохода.


 

Рекомендация №5. Выбирайте надежную управляющую компанию.


Если жилье приобретается для собственного использования, помощь посредников может не понадобится – владелец сам в состоянии оплачивать квартплату, налоги и коммунальные расходы.

Однако, если это доходная недвижимость, то без услуг специальной управляющей компании обойтись не получится.

У нас, представителей компании 
Доходный дом, есть все основания полагать, что именно мы можем быть выбраны инвесторами для управления созданным активом

Открывая долгосрочный проект, мы надеемся на продолжительное сотрудничество, первым условием которого всегда является высокое качество предоставляемых услуг.

Мы готовы предложить на выбор инвестора два пакета услуг, один из которых включает гарантию 96%-ой заполненности арендной площади.

В другом случае недополученные средства владельца недвижимости выплачиваются из бюджета нашей компании.

На стороне 
Доходного дома профессионализм и опыт, а также деловые связи, позволяющие своевременно решать возникающие проблемы, а также предвидеть их возникновение и принимать превентивные меры.

Кроме того, мы снимем языковой барьер для наших клиентов, строя деловое общение с резидентами Бельгии на нидерландском языке и с россиянами на русском.

 

Vitaly PANTE 

Что Где Когда - за 2 дня

Возникли вопросы 
Появились сомнения 
Программа  Д-LikBez в Бельгии
Tренинги для риэлторов и инвесторов. Лучше 1 раз увидеть,
чем 100 раз услышать!
Программа Д-LikBez это посещение наших Доходных домов в Бельгии. Обзор ключевых позиций инвестора на действующих объектах материализует и сформирует четкое представление o том, что такое Доходный дом в Бельгии. Всего два дня.., и Вы станете подготовленным инвестором в недвижимость.

Группа от 5 до 10 чел. Цена 399€
обязательная предварительная резервация


Д-клуб Virgin  
бесплатно 

Записаться на тренинг

Заказать звонок

Если операторы заняты, пожалуйста, перезвоните